Caractéristiques d'une société civile immobilière à capital variable

• Associés : Minimum 2. Personne physique ou morale. Non commerçant.
• Montant minimum du capital de départ : Pas de minimum, mais un apport doit être effectué.
• Variabilité du capital :
  - Capital minimum : Ne peut être inférieur à 10 % du capital de départ.
  - Capital maximum : Pas de limites.
• Capital minimum à débloquer à la création : Aucun.
• Apports : En numéraire, en nature et en industrie.
• Responsabilité des associés : Indéfinie sur les dettes sociales à proportion de la part des associés dans le capital social.
• Dirigeants : Un ou plusieurs gérants. Personne physique ou morale. Associé ou un tiers.
• Responsabilité des dirigeants : Responsabilité civile et pénale.
• Nomination, révocation des dirigeants : Dans les statuts ou lors des assemblées générales ordinaires (AGO). Majorité simple : 50% + 1 voix, sauf disposition contraire dans les statuts.
• Durée de la fonction de dirigeant : Limitée ou illimitée.
• Régime fiscal, imposition sur les bénéfices :
  Chaque associé est soumis à l’impôt sur le revenu proportionnellement à ses parts dans le capital social : catégorie des revenus fonciers pour les personnes physiques. Possibilité d’opter pour le régime fiscal d’impôt sur les sociétés.
  
  
• Déduction rémunération du dirigeant : En principe, non (sauf option pour l’impôt sur les sociétés).
  
  
• Régime fiscal du dirigeant :
  Gérant personne physique associé :
  - SCI soumise à l’impôt sur le revenu : catégorie BIC ou BNC ou BA ou revenus fonciers,
  - SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (option) : catégorie des traitements et salaires.
  - SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (de droit) : catégorie BNC.
  Possibilité d’être imposable dans la catégorie traitements et salaires si le mandat social se cumule avec un contrat de travail.
  Gérant personne physique non associé : catégorie des traitements et salaires.
• Régime social du dirigeant :
  Gérant personne physique associé : régime des travailleurs indépendants.
  Gérant non associé : assimilé salarié.
• Commissaire aux comptes :
  Non, sauf si 2 des 3 seuils sont dépassés :
  - plus de 50 salariés
  - total du bilan supérieur à 1.550.000 €
  - total du chiffre d’affaires supérieur à 3.100.000 €
• Transmission : La cession des parts est libre entre les associés, ascendants, descendants et conjoints sauf en cas de clause particulière dans les statuts. La cession à des tiers donne obligatoirement lieu à un agrément des autres associés.

Avantages d'une SCI à capital variable

• Le capital est fixé librement par les associés dans les statuts.
• Pas d’obligation de libérer le capital lors de la constitution de la société civile immobilière.
• Aucune obligation d’effectuer les formalités de dépôt et de publication des actes suite à une augmentation ou une réduction du capital intervenant dans les limites de la variabilité du capital.
• Des apports en industrie peuvent être effectués et rémunérés.
• Le fonctionnement de la structure est souple.

Inconvénients d'une SCI à capital variable

• Les associés sont tenus indéfiniment des dettes sociales,
• Le caractère mobilier des parts sociales ne permet qu’une prise de nantissement sur ces parts. Une hypothèque n’est pas possible.
• Les parts ne sont pas négociables (place de marché), mais cessible et transmissible selon les conditions définies dans les statuts.

Textes de référence

• Loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001 autorisant un capital variable dans une société civile.
• Articles n° L.1845 à L.1870-1 du Code civil : Règles de fonctionnement de la SCI.
• Articles n° L.231 à L.231-8 du Code du commerce : Conditions de variabilité du capital.