Caractéristiques d'une SCI

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• Associés : Minimum 2. Personne physique ou morale. Non commerçant.
  
  
• Montant minimum du capital : Pas de minimum, mais un apport doit être effectué.
  
  
• Capital minimum à débloquer à la création : Aucun.
  
  
• Apports : En numéraire, en nature et en industrie.
  
  
• Responsabilité des associés : Indéfinie sur les dettes sociales à proportion de la part des associés dans le capital social.
  
  
• Dirigeants : Un ou plusieurs gérants. Personne physique ou morale. Associé ou un tiers.
  
  
• Responsabilité des dirigeants : Responsabilité civile et pénale.
  
  
• Nomination, révocation des dirigeants : Dans les statuts ou lors des assemblées générales ordinaires (AGO). Majorité simple : 50% + 1 voix, sauf disposition contraire dans les statuts.
  
  
• Durée de la fonction de dirigeant : Limitée ou illimitée.
  
  
• Régime fiscal, imposition sur les bénéfices :
  Chaque associé est soumis à l’impôt sur le revenu proportionnellement à ses parts dans le capital social : catégorie des revenus fonciers pour les personnes physiques. Possibilité d’opter pour le régime fiscal d’impôt sur les sociétés.
  
  
• Déduction rémunération du dirigeant : En principe, non (sauf option pour l’impôt sur les sociétés).
  
  
• Régime fiscal du dirigeant :
  Gérant personne physique associé :
  - SCI soumise à l’impôt sur le revenu : catégorie BIC ou BNC ou BA ou revenus fonciers,
  - SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (option) : catégorie des traitements et salaires.
  - SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (de droit) : catégorie BNC.
  Possibilité d’être imposable dans la catégorie traitements et salaires si le mandat social se cumule avec un contrat de travail.
  Gérant personne physique non associé : catégorie des traitements et salaires.
  
  
• Régime social du dirigeant :
  Gérant personne physique associé : régime des travailleurs indépendants.
  Gérant non associé : assimilé salarié.
  
  
• Commissaire aux comptes :
  Non, sauf si 2 des 3 seuils sont dépassés :
  - plus de 50 salariés
  - total du bilan supérieur à 1.550.000 €
  - total du chiffre d’affaires supérieur à 3.100.000 €
  
  
  
• Transmission : La cession des parts est libre entre les associés, ascendants, descendants et conjoints sauf en cas de clause particulière dans les statuts. La cession à des tiers donne obligatoirement lieu à un agrément des autres associés.

Avantages d'une SCI

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• Le capital est fixé librement par les associés dans les statuts.
• Pas d’obligation de libérer le capital lors de la constitution de la société civile immobilière.
• Des apports en industrie peuvent être effectués et rémunérés.
• Le fonctionnement de la structure est souple.

Inconvénients d'une SCI

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• Les associés sont tenus indéfiniment des dettes sociales.
• Le caractère mobilier des parts sociales ne permet qu’une prise de nantissement sur ces parts. Une hypothèque n’est pas possible.
• Les parts ne sont pas négociables (place de marché), mais cessible et transmissible selon les conditions définies dans les statuts.