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Informations : SCI - Société civile immobilière à capital variable


Caractéristiques d'une société civile immobilière

à capital variable


  • Associés : Minimum 2. Personne physique ou morale. Non commerçant.
  • Montant minimum du capital de départ : Pas de minimum, mais un apport doit être effectué.
  • Variabilité du capital :
    - Capital minimum : Ne peut être inférieur à 10 % du capital de départ.
    - Capital maximum : Pas de limites.
  • Capital minimum à débloquer à la création : Aucun.
  • Apports : En numéraire, en nature et en industrie.
  • Responsabilité des associés : Indéfinie sur les dettes sociales à proportion de la part des associés dans le capital social.
  • Dirigeants : Un ou plusieurs gérants. Personne physique ou morale. Associé ou un tiers.
  • Responsabilité des dirigeants : Responsabilité civile et pénale.
  • Nomination, révocation des dirigeants : Dans les statuts ou lors des assemblées générales ordinaires (AGO). Majorité simple : 50% + 1 voix, sauf disposition contraire dans les statuts.
  • Durée de la fonction de dirigeant : Limitée ou illimitée.
  • Régime fiscal, imposition sur les bénéfices :
    Chaque associé est soumis à l’impôt sur le revenu proportionnellement à ses parts dans le capital social : catégorie des revenus fonciers pour les personnes physiques. Possibilité d’opter pour le régime fiscal d’impôt sur les sociétés.

  • Déduction rémunération du dirigeant : En principe, non (sauf option pour l’impôt sur les sociétés).

  • Régime fiscal du dirigeant :
    Gérant personne physique associé :
    - SCI soumise à l’impôt sur le revenu : catégorie BIC ou BNC ou BA ou revenus fonciers,
    - SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (option) : catégorie des traitements et salaires.
    - SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (de droit) : catégorie BNC.
    Possibilité d’être imposable dans la catégorie traitements et salaires si le mandat social se cumule avec un contrat de travail.
    Gérant personne physique non associé : catégorie des traitements et salaires.
  • Régime social du dirigeant :
    Gérant personne physique associé : régime des travailleurs indépendants.
    Gérant non associé : assimilé salarié.
  • Commissaire aux comptes :
    Non, sauf si 2 des 3 seuils sont dépassés :
    - plus de 50 salariés
    - total du bilan supérieur à 1.550.000 €
    - total du chiffre d’affaires supérieur à 3.100.000 €

  • Transmission : La cession des parts est libre entre les associés, ascendants, descendants et conjoints sauf en cas de clause particulière dans les statuts. La cession à des tiers donne obligatoirement lieu à un agrément des autres associés.



Avantages d'une SCI à capital variable


  • Le capital est fixé librement par les associés dans les statuts.
  • Pas d’obligation de libérer le capital lors de la constitution de la société civile immobilière.
  • Aucune obligation d’effectuer les formalités de dépôt et de publication des actes suite à une augmentation ou une réduction du capital intervenant dans les limites de la variabilité du capital.
  • Des apports en industrie peuvent être effectués et rémunérés.
  • Le fonctionnement de la structure est souple.


Inconvénients d'une SCI à capital variable


  • Les associés sont tenus indéfiniment des dettes sociales,
  • Le caractère mobilier des parts sociales ne permet qu’une prise de nantissement sur ces parts. Une hypothèque n’est pas possible.
  • Les parts ne sont pas négociables (place de marché), mais cessible et transmissible selon les conditions définies dans les statuts.



Textes de référence


  • Loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001 autorisant un capital variable dans une société civile.
  • Articles n° L.1845 à L.1870-1 du Code civil : Règles de fonctionnement de la SCI.
  • Articles n° L.231 à L.231-8 du Code du commerce : Conditions de variabilité du capital.